Dipl.-Kfm. Raimund Tittes, Vorstand der Kölner Investmentberatung INVEXTRA.COM AG


Investmentfonds.de | Die jüngsten Zinsentwicklungen bei den zehnjährigen US-Staatsanleihen werden mancherorts inzwischen 
mit Argusaugen verfolgt, denn sie entscheiden über die Zinsen der langfristigen Immobilienfinanzierungen in den USA, wovon viele inzwischen fällig werden, da die Zinsbindungen der letzten Hype Phase am Immobilienmarkt in den USA auslaufen. Inzwischen sind ausser Gewerbeimmobilien auch zunehmend private Immobilienfinanzierungen in den USA vom Zahlungsausfall bedroht und das vor allem auch in der höheren Einkommensschicht der Haushalte, die mehr als 150.000 USD-Jahreseinkommen haben, wie Bloomberg vor kurzem berichtet hat. Welche Auswirkungen könnte das auf die Aktienmärkte haben?", diese Fragestellungen erörtert Investmentberater Dipl.-Kfm. Raimund Tittes, CEO der Kölner Vermögensberatung INVEXTRA.COM AG.


"Ähnlich wie 2007/2008 sind inzwischen viele Immobilienfinanzierungen in den USA vom Zahlungsausfall bedroht und das vor allem auch in der höheren Einkommensschicht der Haushalte, die mehr als 150.000 USD-Jahreseinkommen haben. Jerome Paul wurde am Mittwoch auf der Pressekonferenz auf diesen Umstand angesprochen, äusserte sich jedoch ausweichend dazu und argumentierte, dass die Fed diesen Aspekt nicht als Maßstab für ihre Entscheidungen nehmen könnte, das sei Sache der Regierung für ein höheres Angebot an verfügbaren Immobilien zu sorgen, so dass sich Haushalte mit mittleren Einkommen auch ein Wohneigentum wieder leisten könnten. Doch das ist nur ein Teil der Wahrheit. Der andere Teil der Wahrheit ist, dass sich die Zinszahlungen bei den Immobilienraten teilweise versechsfacht haben von 2015 bis 2025 durch die Zinsanhebung der Fed zwischenzeitlich 5,5% und aktuell 4,25% - 4,5%. Da eine US-Regierung nicht innerhalb von 1-3 Jahren das knappe Angebot am Immobilienmarkt durch Neubau lösen kann, muss die Lösung der säumigen Immobilienfinanzierungen auf anderem Wege geschehen, denn die Lösung dieser Frage hat keine Zeit von 1-3 Jahren. Die Lösung wird sich in 6-24 Monaten von selbst lösen, durch die Marktkräfte von Angebot und Nachfrage und mögliche Systembrüche an anderer Stelle, oder die Fed löst das Problem durch drastische Zinssenkungen, so dass die Raten der Immobilienfinanzierungen wieder sinken und neue Käufer wieder in den Markt einsteigen können. 


Des Weiteren sind vor allem kommerzielle Immobilienfinanzierungen (Commerce Real Estate CRE) der Haupt-Risikotreiber am US-Immobilienmarkt. 59 der 158 größten US-Banken weisen CRE-Exponierungen von über 300 % ihres Eigenkapitals auf – eine kritische Schwelle für Aufsichtsbehörden. - Die Ausfallquote bei Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) erreichte Ende 2024 bereits 10,4 % – ähnlich dem Krisenniveau von 2008 und der schnellste Anstieg aller Zeiten. Besonders betroffen sind Gewerbeimmobilien in A-Lagen, Bürogebäude mit Leerständen und variable Zinskredite. Diese Risiken drücken auf die Bilanzen großer Institute durch höhere Risikovorsorgen und potenzielle Abschreibungen. Viele Bankinstitute müssen wegen steigender CRE-Risiken zusätzliches Kapital vorhalten und die Rückstellungen belasten das Ergebnis. Aber Kreditrestrukturierungen („Amend & Extend“) verschieben die Kreditausfälle nur zeitlich nach hinten. Dabei steigt der Stress vor allem bei Regionalbanken. Institute mit hohem CRE-Anteil sehen ihre Kapitalquoten stärker unter Druck als systemrelevante Großbanken. Aber die Erfahrung aus 2007/2008 und der letzten 100 Jahre zeigt, meist hat man als Öffentlichkeit und selbst als Zentralbank hier keinen klaren Blick in alle Winkel des Bankensystems. Doch im Frühjahr 2025 hat die Fed diejenigen Banken mit hohen CRE-Konzentrationen angewiesen, ihre Underwriting-Standards und Stresstests zu verschärfen. Alle Großbanken müssen künftig Szenarien mit einem 30 %igen Hauspreisrückgang und massiven Gewerbeausfällen simulieren. Es gibt deswegen auch Regelmäßige Gespräche („Horizontal Reviews“) zwischen Fed-Prüfern und Bankvorständen, um Risikomanagement zu evaluieren. Die Fed nimmt die CRE-Risiken vordergründig sehr ernst und will über aufsichtsrechtliche Instrumente die Widerstandsfähigkeit des Bankensystems stärken. Doch man stellt sich die Frage, ob das nur durch "Umstrukturierung eines Kreditausfallproblems" gelingt, in dem man das Problem woanders hinschiebt. Das hat 2007/2008 schon nicht funktioniert, die Kreditausfallrisiken der US-Immobilienfinanzierungen (Subprime-Kredite) wurden in die Mortgage Backed Securities (MBS) geschoben, grosse Risikopakete die dann an Anleger in der ganzen Welt weiterverkauft wurden, unter anderem auch an die Deutsche Bank, die Westdeutsche Landesbank, die Norddeutsche Landesbank und andere Banken in Deutschland und Europa. Die wertlosen MBS-Zertifikate der Pleitebank "Lehman Brothers" sind vielleicht einigen Anlegern in Deutschland und alten Hasen am Aktienmarkt noch ein Begriff. Die Steuerzahler in Deutschland mussten letztendlich viele deutsche Banken vor der Pleite retten, "Lehman Brothers" wurde hingegen nicht gerettet.


Die Fed sah bis aktuell die privaten Hypothekenfinanzierungen von gutverdienenden privaten Haushalten als weitgehend stabil an, während sie gewerbliche Immobilienkredite als die das große Schwachstelle in vielen US-Bank¬bilanzen wahrgenommen hat. Doch die jüngsten Daten zeigen, dass zunehmend auch die privaten Hypothekenfinanzierungen "von gutverdienenden privaten Haushalten" nicht mehr als weitgehend stabil angesehen werden können. Die Schlagzeile, dass gerade auch Hypotheken von US-Haushalten mit Einkommen über 150 000 US-Dollar in Zahlungsschwierigkeiten geraten könnten, ging zuerst über den Newsdesk von Bloomberg über den Ticker. Blomberg veröffentlichte am 8. Juli 2025 eine Analyse mit dem Titel “Rising Mortgage Risks Extend Beyond Subprime to High-Income Borrowers” und machte darin erstmals eingehend darauf aufmerksam, dass sich steigende Zinskosten und auslaufende Festzinslaufzeiten nicht nur im traditionell riskanteren Subprime-Segment, sondern zunehmend auch bei gutverdienenden Haushalten bemerkbar machen.


Danach stieg die durchschnittliche Delinquenz Rate bei diesen High-Income-Haushalten im ersten Halbjahr 2025 von 0,3 % auf 0,7 %, vor allem durch Auslauf fester Zinsbindungen und erhöhte Lebenshaltungskosten. Analysten weisen darauf hin, dass ein Drittel dieser Kreditnehmer nur eine bis zwei Ratezahlungen verzögert, wodurch sich Kreditnehmer aus dem vermeintlich sicheren Prime-Segment schnell in kritische Verzugssituationen manövrieren. MBS-Spreads (Mortgage-Backed-Securities) zu Treasuries haben neue Jahreshochs erreicht, da Investoren das erhöhte Ausfallrisiko einkalkulieren. Die Empfehlung darin lautet nun, die Banken sollten ihre Kreditprüfungen für Prime-Kunden verschärfen und ihre Reserven für mögliche Ausfälle aufstocken.


“It doesn’t take a collapse in subprime to trigger broader concerns. Often, the first real cracks appear in prime borrowers who were stretched thin, quietly falling behind while headlines focus on everything else.”, schreibt Erica Adelberg, von Bloomberg Intelligence.


Deswegen entscheidet sich das weitere Bewertungsrisiko am Aktien- und Kapitalmarkt nun indirekt wieder am Immobilienmarkt und der Fed-Entscheidung in dieser Frage. Wenn die Fed darauf weiterhin keine Rücksicht nimmt, wie Jerome Paul es noch auf der Fed-Pressekonferenz am Mittwoch den 30.07.2025 verkündet hat, dann wird der Immobilienmarkt in den USA vor einem drastischen Preiseinbruch stehen und viele Immobilienfinanzierungen werden nicht mehr bedient werden können, wie es die tatsächlichen Zahlen inzwischen verlautbaren lassen. Das könnte zu erheblichen Problemen in den Bankbilanzen und möglicherweise Folgeproblemen, Liquiditätsengpässen und systemischen Risiken führen, die die Fed und viele andere Marktakteure aktuell noch nicht im ausreichenden Umfang auf der Agenda zu haben scheinen, ähnlich wie 2007/2008. Damals dachte die Fed auch, man hätte das Problem im Griff und man könnte den Immobilienmarkt sich selbst überlassen, der würde dann über die "magische Hand" der bereinigenden Marktpreise die Probleme von selbst lösen. Es kam anders, das kleine Problem am Immobilienmarkt weitete sich schnell zu einem riesigen Problem aus auf den gesamten Finanzmarkt und wurde schliesslich zum "systemischen Problem", wo alles auf der Kippe stand. Wir erinnern uns an die Momente: Lehman Brothers Pleite September 2008 und die beiden großen US-Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac unter staatliche Kontrolle gestellt, um eine größere Krise zu verhindern. 


Und jetzt?

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Spreads über die letzten 20 Jahre bei MBS im Vergleich zur 10-jährigen US-Treasury-Rendite (DGS10) in den USA. Für das Jahr 2025 liegt der Spread bei 292 Basispunkten und damit sogar deutlich höher als im Durchschnitt der US-Immobilienblase 2008 (261 BP). Das zeigt, dass die Fed wahrscheinlich zu spät dran ist mit der Zinssenkung, denn auch die Arbeitsmarktzahlen sind deutlich schlechter als die Fed noch am Mittwoch den 30.07.2025 angenommen hatte. Diese Fakten würden demnach für eine erste ordentliche Zinssenkung der Fed im September 2025 sprechen und die Fed ist spät dran mit dem Erkennen der finanziellen Refinanzierungsprobleme im System, wie nicht nur die Ausweitung der Spreads bei MBS sondern auch die Arbeitsmarktdaten und Preisentwicklungen in den USA zeigen. Die Fed hat mit einer Gesamtpreisinflation im Juni von 0,3% gerechnet zum Vormonat, tatsächlich kam gestern raus, dass es nur einen Preisanstieg von 0,1% gab. Ähnlich bei den neu geschaffenen Jobs rechnete die Fed am Mittwoch noch mit 110.000 neuen Stellen im Juli 2025 im Bereich ausserhalb der Landwirtschaft, tatsächlich waren es nur 73.000 Stellen. Also weder war der Preisauftrieb noch die Beschäftigung so hoch, wie die Fed angenommen hat bei ihrer Entscheidung am 30. Juli 2025 die Zinsen nicht zu senken. Dabei gab es zwei Abweichler im Fed-Gremium, die anscheinend die Realität besser eingeschätzt haben als der Konsens in der Fed.", so Tittes weiter.


Historische Entwicklung der MBS- und CMBS-Spreads (2005–2025)
Im Folgenden findet man eine Übersicht der jährlichen Durchschnittswerte für:

•	den Spread zwischen 30-jährigem Festzins-Hypothekenzins (MORTGAGE30US) und der 10-jährigen US-Treasury-Rendite (DGS10) als Proxy für MBS-Spreads

•	den Option-Adjusted Spread (OAS) für US-CMBS


MBS-Spread (30-Jährige Hypotheken minus 10-Jahres-T-Notes)

Quelle | Datenbasis: Federal Reserve Economic Data (FRED). Die Spreads sind als Differenzen der Jahresmittelwerte der jeweils monatlichen Zinssätze berechnet.


Fazit:
"Die Fed kann das aktuelle Problem am US-Immobilienmarkt noch lösen, durch niedrigere Zinsen und das bedeutet langfristig weiterhin höhere Preise am Immobilienmarkt und in den anderen Assetmärkten. Überlässt die Fed den Immobilienmarkt sich selbst, dann kommen alle Assetmärkte in Bewegung. Viele sind auf dieses Szenario nicht vorbereitet. 
Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht, ähnlich wie 2007/2008. Wie sich die Fed entscheidet, das wird sich in den nächsten 4-8 Wochen zeigen, die sehr turbulent werden könnten an den Aktienmärkten.", beschreibt Tittes die möglichen Auswirkungen auf die Kapitalmärkte.


Mit der Investmaxx Stop&Go Strategie folgt Tittes dem "Stop&Go Prinzip". Die Strategie ist einfach erklärt: "Go" heisst rein in den Aktienmarkt und "Stop" heisst raus aus dem Aktienmarkt, um später zu günstigeren Kursen wieder einzusteigen. Kunden, die auf die Investmaxx Stop&Go Strategie gesetzt haben, die gingen beispielsweise im März 2000 vor dem Crash der Dotcom-Blase aus dem Aktienmarkt raus. Ähnlich war es 2007 vor dem Platzen der US-Immobilienblase und 2011 bei der Euro-Finanzkrise oder 2018 bei der Erhöhung der US-Leitzinsen. Damit waren die Anleger mit der Investmaxx Stop&Go Strategie seit 1996 äusserst erfolgreich und konnten mit den Investmaxx Stop&Go Offensiv Depots eine ähnlich gute Wertentwicklung wie der DAX erzielen doch mit einem deutlich geringeren Risiko. Und beim privaten Vermögensmanagement ist das der entscheidende Faktor und die Königsdisziplin, mit einem signifikant geringeren Verlustrisiko eine ähnlich hohe Rendite zu erzielen beispielsweise wie der DAX oder andere vergleichbare Aktienindizes wie der MSCI All Country World. 



Chart Vergleich DAX vs Investmaxx STOP&GO Depot Juli 2025

Quelle: Investmentfonds.de BIG DATA | Stand Juli 2025
















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Die Aussagen einer bestimmten Person geben deren
persönliche Einschätzung wieder (Invextra AG). 
Die zur Verfügung gestellten Informationen erheben 
keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen 
keine Beratung dar (Invextra AG).

 



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